Ça y est, vous avez mis votre maison ou votre appartement en vente et vous espérez recevoir le montant le plus élevé possible de la part de l’acquéreur. Attention cependant aux frais inhérents à la vente de votre bien. Voici ci-dessous une liste exhaustive de sorte à vous y préparer.
1. L’estimation du prix
Beaucoup d’agences immobilières proposent un service d’estimation gratuite. Vous trouverez également sur internet des estimateurs en ligne pour vous donner une idée de fourchette de prix. Si vous décidez de vous faire accompagner par un agent immobilier, il vous aidera à fixer le prix de votre bien.
Si vous souhaitez demander une expertise à un expert agréé, ce service vous coûtera environ 250 euros.
2. L’agence immobilière
Selon Le Soir, une agence immobilière traditionnelle demande généralement une commission fixée à 3% HTVA du prix de vente obtenu. Une agence immobilière en ligne, telle que Bricksquare, demandera moins chère - 2 950 € pour Bricksquare par exemple.
Si vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement vous-même, vous ferez sans doute appel aux différents portails immobiliers disponibles en ligne, incontournables pour offrir de la visibilité à votre bien.
Ceux-ci peuvent également être onéreux. Un exemple? Une annonce sur Immoweb coûte 69,89 euros par mois pour un "Pack basic", 95 euros pour un "Pack Classic", présenté comme le meilleur rapport qualité/prix, ou 120 euros pour un "Pack Premium". Le tarif est dégressif en fonction de la durée de publication. Ce sont principalement les photos et le mode d’affichage qui justifient la différence de prix.
3. Le coût du certificat de performance énergétique (PEB)
Le certificat de performance énergétique est obligatoire pour tous les biens mis en vente. Le coût du PEB varie en fonction de la taille du bien, du nombre de façades, etc. Comptez en moyenne entre 200 et 800 euros.
4. L’attestation de sol
Il est obligatoire à Bruxelles (Bruxelles Environnement). Il s’agit du certificat de non-pollution du terrain, à faire établir par un organisme agréé. La tarif de base: 38 euros. Suppléments: 60 euros si le terrain est non cadastré et/ou si la demande n'est pas introduite via les formulaires web prévus, 500 euros pour une demande urgente.
Il est également obligatoire en Flandre: 52 euros.
Par contre, il n'est pas obligatoire en Wallonie. L’attestation est un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES). Tous les citoyens y ont accès. L’authentification est toutefois nécessaire pour obtenir un extrait conforme de l’état d’une parcelle.
5. L’attestation relative à la citerne à mazout
Obligatoire en Région wallonne. Il s’agit d’un certificat de contrôle d’étanchéité et déclaration environnementale (pour les citernes d’un volume égal ou supérieur à 3.000 litres).
Exemple de tarif pour un certificat de conformité: chez EnerConsult, pour une citerne de moins de 10.000 litres enterrée, il faut compter 175 euros TTC, pour une citerne accessible, 115 euros TTC.
Avantages d’une bonne anticipation des frais de vente
• Évite les mauvaises surprises financières en prenant en compte tous les coûts liés à la vente.
• Permet d’optimiser son bénéfice net en réduisant certains frais comme les honoraires d’agence.
• Facilite la négociation en cas de mise aux normes ou d’éventuels travaux de rénovation.
• Offre une meilleure préparation pour un réinvestissement immobilier futur.
Inconvénients des frais liés à la vente
• Certains coûts sont incompressibles.
• Des frais obligatoires peuvent ralentir la vente, notamment si des documents sont manquants ou non conformes.
• Un crédit encore en cours peut engendrer des pénalités financières, notamment en cas de remboursement anticipé.
• Des coûts de mise en conformité élevés peuvent affecter le prix net perçu après la vente.
6. L’impôt sur la plus-value
Si vous avez acheté votre bien il y a moins de 5 ans, vous serez soumis à l’impôt sur la plus-value à hauteur de 16,5 %. Cette plus-value est calculée en déduisant le prix d’achat (majoré des frais de notaire, des coûts des travaux réalisés par des entrepreneurs agréés et de 5 % de plus-value annuelle) du prix de vente.
Attention, une plus-value réalisée à la suite d’une spéculation (lorsque le fisc considère qu’il s’agit d’une gestion à risque) est taxée au taux de 33%.
7. Le remboursement anticipé du prêt
Si votre crédit hypothécaire lors de la vente de votre bien est toujours en cours, vous devrez verser des « indemnités de remploi » à la banque, en plus du solde restant dû. Ces indemnités de remploi varient entre 3 et 6 mois d’intérêts.
8. La mainlevée de l’hypothèque
Les crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque de 20 à 30 ans. Si vous vendez votre bien au cours de cette période, vous devrez payer des « frais de mainlevée d’hypothèque ». Le coût de cet acte se monte à environ 0,7 % du montant emprunté. Dans le cas où vous vendez car vous avez acheté un nouveau logement, pour lequel vous continuerez d’emprunter auprès de la même banque, vous pouvez demander le transfert du crédit du premier bien vers le second.
9. Les coûts de mise en conformité
Votre habitation à un certain âge, et vous avez, par exemple, des soucis d’humidité, une installation électrique pas aux normes, du simple vitrage, etc. Aujourd’hui plus que jamais, les acheteurs portent beaucoup d’importance au CPE - ce dernier influant fortement le prix. Ainsi donc, évaluez s’il est pertinent d’investir d’abord dans quelques rénovations ou s’il est plus avantageux de mettre votre bien sur le marché en l’état.
En résumé
Vendre un bien immobilier implique plusieurs frais incontournables, qu’il est essentiel d’anticiper pour éviter les mauvaises surprises. De l’estimation du prix aux certificats obligatoires, en passant par les frais d’agence, la mainlevée d’hypothèque ou encore l’impôt sur la plus-value, chaque élément peut impacter le montant net que vous percevrez lors de la vente.
Grâce à une bonne planification financière et en explorant des alternatives aux agences traditionnelles, comme BrickSquare, qui propose des frais fixes bien inférieurs aux commissions classiques, vous pouvez optimiser votre budget et maximiser vos gains à la vente.
